Ce que change le décret 97/2026
Le critère est le domicile fiscal, pas la nationalité. Un Français qui vit en France est traité comme n'importe quel acheteur hors Union européenne. Un Français installé au Portugal ne l'est pas.
Si l'acheteur résident en fait sa résidence principale, il paie 10 542 €, et l'écart monte à 11 958 €. Le surcoût reste proche de 11 000 € quel que soit le prix du bien, car la surtaxe frappe la totalité du montant là où le barème ordinaire est progressif.
Ce surcoût n'est pas toujours définitif. La loi prévoit deux façons de le récupérer, sous conditions, dans un délai de deux ans. Le rapport dit si votre projet y ouvre droit, ce qu'il faut faire, et à quelle échéance.
Ce que les étrangers paient en plus, commune par commune
La surtaxe n'est pas le seul écart. Le prix lui-même diffère selon l'endroit où l'acheteur paie ses impôts. Médianes au m² sur douze mois glissants, mesurées par l'institut statistique portugais.
Tous acheteurs étrangers confondus, la médiane atteint 2 894 €/m², soit +35,0 % de plus qu'un acheteur domicilié au Portugal. L'écart n'est pas uniforme : il dépasse 40 % dans 7 zones et s'inverse dans 5 autres, où les étrangers achètent moins cher que les nationaux.
Combien vous coûtera vraiment ce bien ?
Rapport complet : IMT dû dans votre situation et voies de récupération, coût total d'acquisition, écart au prix médian de la zone, risques naturels, documents à exiger avant de signer.
Déjà résident au Portugal ?
Zone par zone
Cliquez une ligne pour lancer l'analyse d'un bien dans cette zone. Pour les 34 freguesias du tableau, l'écart est mesuré dans la freguesia même, pas hérité de sa commune : c'est l'échelle la plus fine que publie l'INE.
| Zone↕ | Portugal €/m²↕ | UE €/m²↕ | Étranger €/m²↕ | Écart↕ | Sur un an↕ |
|---|
« Écart » compare la médiane payée par un acheteur domicilié à l'étranger à celle payée par un acheteur domicilié au Portugal, à l'échelle de la zone affichée. « Sur un an » est l'évolution du prix médian national dans la zone depuis T1 2025. Un tiret signale une valeur que l'INE ne publie pas : moins de 33 ventes sur la période.
Votre zone n'est pas dans le tableau ?
L'INE ne publie que les zones dépassant 33 ventes. Le rapport travaille alors à l'échelle de la commune, et le dit.
Méthode et limites
D'où viennent les chiffres
INE Portugal, Estatísticas de preços da habitação ao nível local, méthodologie 2022, indicateur 0012246. Valeur médiane des ventes de logements familiaux sur les douze derniers mois, par localisation géographique (NUTS 2024) et domicile fiscal de l'acheteur. Données publiées le 17 juillet 2026, extraites le 8 septembre 2026.
Le calcul de l'impôt
Surtaxe : décret-loi 97/2026, publié au Diário da República le 20 mai 2026, applicable depuis le 25 mai. Barème ordinaire : Código do IMT article 17, dans sa rédaction issue de la loi 73-A/2025 du 30 décembre. Les montants affichés ici sont calculés, pas recopiés. L'assiette réelle est la plus élevée du prix payé et de la valeur patrimoniale fiscale, qui n'est pas publique : le rapport le signale au lieu de l'estimer.
Ce que l'écart de prix mesure
Le domicile fiscal de l'acheteur, pas sa nationalité. Un Français installé au Portugal figure dans la colonne « Portugal ». Un Français resté fiscalement en France figure dans la colonne « UE ». L'écart mêle donc deux effets : des biens différents, et des prix différents pour des biens comparables.
Le seuil des 33 ventes
L'INE ne publie pas une médiane calculée sur moins de 33 ventes. Toute valeur affichée ici repose donc sur un effectif suffisant. C'est aussi pourquoi la colonne UE est vide dans de nombreuses zones : les acheteurs européens y sont trop peu nombreux pour être isolés.
Ce que cette page ne dit pas
Elle juge une zone, jamais un immeuble. Il n'existe pas au Portugal de cadastre ouvert à la parcelle. L'état du bien, sa copropriété, sa licence d'utilisation et ses servitudes ne se lisent dans aucune statistique : ils se vérifient dans les documents.